Оренда приміщень у період карантину: пошук законодавчого компромісу

Пандемія COVID-19 та карантинні заходи, спрямовані на запобігання поширенню коронавірусу, застали всіх зненацька і породили чимало спорів між контрагентами щодо виконання зобов’язань за договорами, укладеними до запровадження карантину.

Найбільше питань виникло довкола сплати орендної плати за приміщення, що використовуються суб’єктами господарювання в господарській діяльності й передбачають приймання відвідувачів, а тепер, в рамках карантинних заходів, не можуть використовуватись повністю або частково.

Законодавці спробували знайти рішення. Про те, що з цього вийшло – у цій статті.

Перший млинець нанівець

Перша спроба вирішити проблему орендної плати за приміщення, що не можуть повною мірою використовуватись у господарській діяльності в період карантину, була зроблена у Законі «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)», яким, серед іншого, були внесені доповнення до Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (далі – ЦК).

У проекті, внесеному до Верховної Ради на розгляд народних депутатів, передбачалось, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами й доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 ЦК.

Однак після голосування за цей законопроект (жодних змін до законопроекту на стадії обговорення не вносилось), при редакційному доопрацюванні зміст норми змінився. І замість «наймач звільняється від плати за користування майном» було прописано, що «наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Тобто вищезазначеним Законом була надана лише можливість звільнення орендаря від сплати орендних платежів у разі настання обставин, за які він не відповідає. Положення цього Закону не були абсолютно визначеними щодо звільнення від орендної плати, та передавали відповідне питання на розсуд сторін договору, інакше кажучи врегулювання мало відбуватися за домовленістю сторін.

Втім, варто зазначити, що саме собою посилання на ч. 6 ст. 762 ЦК, незалежно від того, в якій формі (імперативній чи диспозитивній) воно було б викладено, навряд чи б розв’язало проблему.

Адже і до прийняття вказаного закону у ч. 6 ст. 762 ЦК було передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Фактично орендарі й так могли б посилатись на те, що запроваджені урядом карантинні заходи унеможливили використання ними орендованих приміщень. І оскільки ці обставини не залежали від їх волі (за них вони не відповідали), то вони звільняються від орендної плати за весь період карантину.

Але шансів на перемогу в суді, з такою позицією, у них було б небагато. Адже як випливає з матеріалів судової практики, зокрема постанови Великої Палати Верховного Суду по справі 910/7495/16 від 08.05.2018, при застосуванні ч. 6 ст. 762 ЦК України необхідно враховувати, що під неможливістю використання переданого у найм майна через обставини, за які особа не відповідає, розуміється відсутність можливості бути допущеним до приміщення, відсутність можливості знаходитись у ньому та неспроможність зберігати у приміщенні речі.

Так, зокрема Велика Палата Верховного Суду по справі 910/7495/16 від 08.05.2018 зазначає: «Згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Отже, наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає».

Тобто орендар звільняється від сплати орендної плати, якщо він з підстав об’єктивної безпосередньої неможливості не міг реалізувати жодну правомочність орендаря майна, зокрема бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у ньому речі.

Водночас, якщо орендар може реалізувати хоча б одну з наведених правомочностей, то він не може бути звільненим від обов’язку сплачувати орендну плату.

З огляду на те що у більшості орендарів майно залишилось в орендованих приміщеннях і ніхто не перекривав до нього доступу, існував великий ризик того, що довести в суді наявність підстав для звільнення від орендної плати не вдасться.

Друга спроба

Ймовірно, зрозумівши недопрацювання, народні депутати вирішили знову змінити законодавство в частині регулювання орендних правовідносин в період карантину.

Цього разу зміни були внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік», прийнятим Верховною Радою 13 квітня 2020 року (поки що не підписаний та не опублікований).

Відповідно до п. 14 прикінцевих положень проекту цього закону передбачається, що з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами й доповненнями) і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж всього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

І далі у законопроекті чітко прописано:

«У випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Вказані витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.

Дана норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна у своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді».

Отже, цей закон, звичайно, якщо до нього знову не будуть внесені зміни на етапі між прийняттям та підписанням — врегульовує питання орендної плати в період карантину значно краще за попередника.

По-перше, він не містить відсилочних норм. Наприклад, на ч. 4 ст. 762 ЦК, яка передбачає, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

По-друге, в ньому чітко прописано, що плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню на вимогу наймача. Тобто не диспозитивне формулювання на зразок «може бути зменшено», а однозначна, імперативна вимога. Водночас встановлено, що для застосовування цієї норми необхідна відповідна вимога наймача, а це означає, що автоматично вона застосовуватись не буде.

По-третє, зафіксовано, що вказана норма стосується саме плати за користування нерухомим майном або його частиною (а не будь-якого іншого орендованого майна, наприклад, автомобілів) і наймачів, що здійснювали господарську діяльність з використанням такого майна (а не будь-яких наймачів, зокрема фізичних осіб), але тепер не можуть його використовувати через запроваджені карантинні обмеження та/або заборони (отже, виключено можливість звільнення від орендної плати або зменшення її розміру для СПД, що не мали проблем з використанням орендованих приміщень).

Тобто норми є більш конкретизованими та стосуються саме визначеного кола осіб, а не всіх наймачів, як ст. 762 ЦК, до якої відсилав попередній закон.

По-четверте, визначено розмір орендної плати, до якої зменшується плата за нерухоме майно, що не могло використовуватись в період карантину. Як плату за користування нерухомим майном у період дії карантину орендар має сплачувати лише оренду, яка покриває витрати орендодавця на внесення плати за землю, сплату податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплату вартості комунальних послуг пропорційно до площі орендованого нерухомого майна.

Зважаючи на те що від плати за землю та податку на нерухомість, за березень і квітень 2020 року, Рада звільнила ще раніше (попереднім законом, про який йшла мова вище), то фактично за вказаний період орендарі мають сплатити орендодавцю лише вартість спожитих комунальних послуг.

Однак на цьому, на жаль, переваги нового закону закінчуються і проблем з його застосування, попри вищевказані плюси, очікується чимало.

По-перше, незрозуміло, що законодавець мав на увазі під фразою «не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі». Чи є неможливістю повного використання нерухомого майна спроможність зберігати в ньому свої речі, як вказала Велика Палата Верховного Суду у вищезгаданому рішенні? Чи для неможливості використання нерухомого майна в повному обсязі необхідно, щоб навіть зберігання майна було неможливим?

На нашу думку, логічніше вважати, що теоретична можливість зберігання майна, якою Велика Палата Верховного Суду, по суті, нівелювала положення ч. 6 ст. 762 ЦК, не мають застосовуватись до цих правовідносин. І, принаймні, орендарі в ТРЦ, а також ті, що орендували приміщення для господарської діяльності, яка наразі прямо заборонена постановою КМУ від 11.03.2020 № 211 (зокрема, заклади розважальної діяльності, фітнес-центри, заклади культури), мають отримати знижку у розмірі, визначеному законом.

Але, на жаль, ніщо не завадить юристам ТРЦ та інших орендодавців доводити зворотне. І не факт, що суди, з огляду на вказану позицію Великої Палати Верховного Суду, не стануть на їх бік, вирішивши, що за умов спроможності зберігання майна у закритому приміщенні певна можливість його використання була. Це, звичайно, буде несправедливо, з огляду на те що таке приміщення орендувалось для зовсім інших цілей, а не для організації там складу. Але якщо ВП ВС не цікавило це раніше, коли з орендодавцем судився банк, якому заборонили здійснювати банківську діяльність в приміщенні, що знаходилось в зоні АТО, і який у зв’язку з цим вимагав звільнення його від орендної плати за приміщення, яке він не міг використовувати за цільовим призначенням — то чому має цікавити зараз.

По-друге, законом зовсім не розв'язане питання тих орендарів, які мають можливість використовувати орендовані приміщення, але не можуть приймати в них відвідувачів, тобто чиї можливості з їх використання є значно обмеженими у порівнянні з докарантинними часами. Зокрема, йдеться про заклади громадського харчування (кафе, бари, ресторани), які можуть використовувати приміщення лише для готування їжі на винос.

Це також стосується багатьох інших СПД, діяльність яких прямо не заборонена постановою КМУ, але які з огляду на заборону приймання відвідувачів, практично повну відсутність громадського транспорту (більшість підприємств не має права на отримання спецперепусток) та вимоги «сидіти вдома» — не можуть повною мірою використовувати орендовані приміщення.

Очевидно, що такі особи також мають право вимагати зменшення орендної плати, на підставі ч. 4 ст. 762 ЦК, але в якому розмірі має бути ця знижка, чи повинен орендодавець її надати, який порядок узгодження її розміру – не зрозуміло. Цим особам доведеться самим розв’язувати відповідні проблеми з орендодавцем.

Власне, з огляду на вищевказані проблемні моменти нового закону (як і попереднього) єдиним надійним способом врегулювання проблемних орендних відносин в період карантину були та є додаткові угоди до відповідних договорів оренди, укладені між сторонами. Саме вони мають визначати розмір знижки для орендаря та усувати невизначеність, допущену законодавцем. Тим же, хто не зможе домовитись, варто готуватись до захопливих судових баталій з непередбачуваним результатом.