Орендна плата у період карантину: знову на ті ж граблі

У попередній статті «Оренда приміщень у період карантину: у пошуках законодавчого компромісу» ми писали про дві спроби Верховної Ради врегулювати орендні відносини в період карантину. Як парламенту ще наприкінці березня пропонували звільнити більшість орендарів від сплати орендної плати на період карантину, проте внаслідок правок, внесених вже після голосування, але до опублікування закону – ця ідея зазнала краху, оскільки замість імперативного «наймач звільняється» було опубліковано, що «наймач може бути звільнений».

А також про те, як у відповідь на це депутати запропонували та прийняли новий законопроект, яким пропонувалось для постраждалих від карантину орендарів-підприємців, які через запроваджені заборони не могли повністю використовувати орендовані приміщення, зменшити розмір орендної плати до розміру витрат орендодавця на оплату комунальних платежів, плати на землю та податку на нерухомість. Хвалили одні положення законопроекту і критикували інші, оскільки вони залишали багато питань (детальніше про цей законопроект – у вищевказаній статті).

Але опублікований закон знову кардинально відрізняється від законопроекту, що аналізувався, і знову не на користь орендарів.

Як змінився проект?

Зміненою редакцією п. 14 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (у редакції опублікованого варіанту Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік») встановлюється, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб.

Це означає, що орендар має право, посилаючись на карантинні заходи, запроваджені Кабміном, вимагати від орендодавця як зменшення орендної плати (якщо можливість користування майном істотно зменшилася), так і звільнення від орендної плати за весь час дії відповідних карантинних обмежень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або забороняється доступ до такого майна третіх осіб.

Однак питання до якого розміру має бути зменшено орендну плату, якщо приміщення не може використовуватись повною мірою (чи то лише комунальні платежі, плата за нерухомість та оренду, як було передбачено проектом, чи комунальна оплата «+» певний, зменшений розмір орендної плати та плата за інші послуги, наприклад, з утримання території, за маркетинг тощо), більше не є предметом законодавчого регулювання.

Так само не є предметом законодавчого регулювання і те, хто саме може вимагати зменшення орендної плати (проектом передбачалось, що плата за користування майном зменшується на вимогу наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна; тепер же таку вимогу можуть пред’являти й ті, хто не здійснює підприємницьку діяльність: громадські та благодійні організації, релігійні організації й навіть звичайні громадяни), і те, за яких обставин таке зменшення/звільнення можливе (проектом передбачалось зменшення орендної плати у випадку, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі).

Щодо всіх цих питань, які лишись за межами законодавчого регулювання, орендарям доведеться самостійно врегульовувати орендні правовідносини з орендодавцем шляхом укладення додаткових угод до договорів, а якщо не вийде – вирішувати відповідні спори у судах.

Що змінилось насправді?

В теорії, звичайно, можна говорити про те, що законодавець надав дороговказ орендарям та орендодавцям в питаннях врегулювання орендних відносин. При бажанні можна навіть нахвалювати законодавця за те, що вказані норми стосуються не лише підприємців, але й інших суб’єктів господарювання та звичайних громадян. Не лише тих, хто не може використовувати орендоване майно в повному обсязі, але й тих, чиї можливості з використання орендованого майна істотно зменшились внаслідок заборони приймати відвідувачів (як-от кафе та ресторани, які продовжують працювати лише на доставляння, а також офіси, які використовувались, зокрема, для приймання відвідувачів). І у такий спосіб, підносити ці зміни як певне досягнення.

Але насправді прийнятий закон мало що змінює в орендних правовідносинах.

Положення щодо того, що наймач (орендар) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася або змінились передбачені договором умови господарювання, і так були передбачені ч. 4 ст. 762 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 286 Господарського кодексу України. А норма про те, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, наявна у ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України.

І єдине, що змінилось з прийняттям нового закону – це констатація того, що заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб є обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до положень вищевказаних законодавчих актів. Що й так загалом було очевидним.

Водночас чомусь законодавці вирішили, що такі заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, є обставинами за які наймач (орендар) не відповідає, лише на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19). Нібито в інших випадках (якби карантину не було), орендар мав би відповідати за запровадження таких заходів суб’єктами владних повноважень.

Проте на ключові питання, на які чинне законодавство та практика його застосування відповіді не давало, новий законопроект теж не відповідає. Зокрема, до якого розміру має зменшуватись орендна плата, які наслідки недосягнення згоди щодо такого розміру зменшення.

Так само лишилось без відповіді питання щодо наслідків заборони роботи ТРЦ та заборони окремих видів господарської діяльності: орендар в такому випадку повністю звільняється від орендної плати, оскільки не може використовувати орендоване майно за призначенням, чи має право лише вимагати зменшення розміру орендної плати, оскільки залишивши своє майно в орендованих приміщеннях він, у такий спосіб, частково використовував або міг їх використовувати (як склад).

З останньої логіки, нагадаємо, виходила Велика Палата Верховного Суду при винесенні постанови від 08.05.2018 по справі 910/7495/16, відхиляючи доводи ПАТ «Альфа-Банк» щодо наявності підстав для звільнення його від орендної плати за приміщення, розташоване у м. Донецьк, з огляду на проведення там АТО і встановленої постановою НБУ заборони здійснювати банківську діяльність на території, що не контролюється українською владою, зокрема у м. Донецьк, внаслідок чого банк був позбавлений можливості використовувати приміщення відповідно до умов договору.

На думку найвищого органу судової влади, ч. 6 ст. 762 ЦК України визначає як підставу для звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Водночас «запровадження надзвичайного режиму роботи банківської системи та призупинення здійснення усіх видів фінансових операцій у населених пунктах, які не контролюються українською владою, неможливість використання майна згідно з умовами договору, не можуть однозначно засвідчувати, починаючи з 06 серпня 2014 року, неможливість використання такого майна ані відповідно до мети договору, яка не обмежується лише здійсненням фінансових операцій, ані взагалі, зокрема і з метою, що не суперечить положенням договору та/або закону, а отже ця обставина не є абсолютною самостійною підставою для застосування норми частини шостої статті 762 ЦК України». Тому судам потрібно було звернути увагу на обставини фактичного знаходження майна банку у приміщенні у спірний період і застосовувати не ч. 6 ст. 762 ЦК України (щодо звільнення від орендної плати), а ч. 4 ст. 762 (щодо права вимагати зменшення розміру орендної плати).

Що робити?

Найперше слід спробувати домовитись. Орендодавці такі ж люди й такі ж суб’єкти господарювання, як і орендарі. І вони мають прекрасно розуміти, що карантин створив труднощі не лише для них, але й для їх орендарів. Тож вони цілком можуть погодитись на зниження орендної плати або звільнення від неї.

Багато ТРЦ у м. Києві вже погодились звільнити орендарів від основної орендної плати та деяких інших платежів (наприклад, маркетингових), залишивши лише зобов’язання зі сплати комунальних послуг та послуг на утримання ТРЦ. На аналогічні поступки згодні й деякі інші орендодавці, погоджуючись зменшити орендну плату на 50 % і більше.

Тому, насамперед, потрібно звертатись до орендодавців (як усно, так і обов’язково письмово, з доказами направлення відповідних листів) з вимогами про зменшення розміру орендної плати або з проханням зафіксувати звільнення орендаря від сплати орендної плати в період карантину. Фіксацію досягнутих, взаємовигідних умов необхідно здійснювати шляхом укладення додаткових угод до договору.

Якщо досягти згоди щодо розміру орендної плати не вдасться – варто фіксувати факт припинення використання приміщення або обмеження в його використанні шляхом видання внутрішніх наказів на підприємстві та направляти копії таких наказів орендодавцям з супровідними листами, які б пояснювали причини видання таких наказів та пов’язані з ними наслідки (щодо звільнення від сплати орендної плати або щодо зменшення її розміру). Додатково можна зафіксувати факт припинення використання приміщення шляхом складення акту про неможливість допуску до приміщення з прикладанням до нього відповідних фотографій об’єкта.

Також варто зафіксувати дані показань лічильників (електроенергії, води тощо) станом на дату припинення використання приміщення. Надалі дані про те, що за період карантину показники не змінились буде свідченням того, що приміщення дійсно не використовувалось.

Для підприємств, які через карантин змушені були відправити значну частину працівників працювати з дому або ж закрити певні частини приміщення, розраховані на приймання відвідувачів, через неможливість їх використання, доцільним буде фіксація відповідних фактів внутрішніми наказами та фотографіями (можна й відеодоказами) з інформуванням про них орендодавця із супровідною вимогою про зменшення розміру орендної плати.

Заразом варто уникати дій, які будуть свідчити про те, що заяви орендаря та пов’язані з ними вимоги не відповідають дійсності. Наприклад, використовувати приміщення в той час, коли зазначається про його невикористання (підтвердженням цього можуть бути, наприклад, дані щодо споживання комунальних послуг).

Ті суб’єкти господарювання, діяльність яких в період карантину, прямо заборонена постановою КМУ (заклади розважальної діяльності, фітнес-центри, заклади культури, торговельного та побутового обслуговування населення) можуть додатково звернутись до Торгово-промислової палати та спробувати отримати сертифікат, який би засвідчував факт настання форс-мажорних обставин. Отримання такого сертифікату точно звільнятиме орендарів від сплати оренди в період дії карантину.

Як крайній захід можна також звернутись до орендодавця з вимогою про розірвання договору оренди у зв’язку з істотною зміною обставин, а при його відмові у задоволенні такої вимоги – адресувати її до суду.

У підсумку чим більше доказів невикористання або обмеженого використання приміщення орендар збере та надасть орендодавцю, тим більше буде в нього шансів отримати бажану знижку або звільнення від сплати орендної плати. Чи то в результаті переговорів з орендодавцем, чи то за результатами судового розгляду справи.

Зрештою, судова практика з питань оренди в період карантину ще навіть не почала формуватись і якою вона буде, залежить від багатьох факторів. І попередня судова практика до неї має лише опосередковане відношення, тим більше що вона не є однорідною й навіть у вищевказаній постанові Великої Палати Верховного Суду не все однозначно (було доведено факт споживання банком комунальних послуг та перебування його працівників у приміщенні; та й сам договір було укладено вже після початку АТО, але до введення заборони на роботу банків на непідконтрольних територіях).

Тому, як би законодавець не намагався «допомогти», однаково все залежатиме від орендарів: їх здатності переконати орендодавця і в разі потреби суд у тому, що вони дійсно мають бути звільненні від сплати орендної плати, або отримати знижку у відповідному розмірі.