Расчеты с участием нерезидентов при купле-продаже недвижимости (письменная консультация для частного нотариуса)

Вопрос:

Резидент - юридическое лицо желает продать недвижимость нерезиденту - юридическому лицу. Далее нерезидент продаст эту недвижимость другому нерезиденту, а тот - физическому лицу в Украине. В какой форме и в каком порядке могут осуществляться расчеты между участниками таких договоров, в частности:

1. каков порядок зачисления средств в Украине? Нужно ли для этого открывать инвестиционные счета?
2. каков порядок расчетов с продавцами недвижимости физическими и юридическими лицами?
3. нужно ли использовать депозитный счет нотариуса при последующих продажах недвижимости нерезидентам?
4. какие есть риски приобретения недвижимости нерезидентом через представителя без использования инвестиционного счета, путем осуществления расчетов непосредственно с представителями продавца?
5. законным ли является использование счета представителя Продавца-нерезидента при осуществлении расчетов во избежание процедуры расчетов через депозитный счет нотариуса?

Ответ:

В соответствии с п. 2.1. Положение о порядке иностранного инвестирования в Украину, утвержденного постановлением НБУ от 10 августа 2005 года N 280, для осуществления иностранных инвестиций в Украину иностранный инвестор 1 имеет право:

1. открыть инвестиционный счет и перечислять на него иностранную валюту из-за границы;
2. перечислять непосредственно на текущий счет резидента иностранную валюту из-за границы;
3. перечислять из собственного инвестиционного счета средства в рублях и иностранной валюте на текущий счет резидента или инвестиционный счет другого иностранного инвестора;
4. осуществлять продажу иностранной валюты с инвестиционного счета и зачислять на инвестиционный счет средства в гривнах, полученные от продажи иностранной валюты, для дальнейшего осуществления иностранной инвестиции;
5. перечислять средства в иностранной валюте 1 группы Классификатора и в гривне с собственного текущего счета физического лица - нерезидента в уполномоченном банке на его инвестиционный счет.

Таким образом, открытие инвестиционного счета для зачисления средств, полученных резидентом от нерезидента по договору купли-продажи недвижимости, не является обязательным. Нерезидент может осуществить оплату по такому договору, перечислив из-за границы иностранную валюту непосредственно на текущий счет резидента, отрытый в этой иностранной валюте.

Кроме того, в соответствии с нормами Инструкции о порядке открытия, использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах, утвержденной постановлением НБУ от 12.11.2003 № 492, физическое лицо - нерезидент может самостоятельно или через своего представителя, действующего на основании доверенности, открыть текущий счет в украинском банке и, соответственно, с этого счета осуществлять перечисление средств за приобретенную недвижимость (предварительно перечислив средства на такой счет или внеся такие средства наличными 2).

Юридическое лицо - нерезидент, в свою очередь, может зарегистрировать на территории Украины иностранное представительство, которое сможет открыть в украинском банке счет в национальной или иностранной валюте и из него осуществить расчеты с продавцом.

Единственный вариант расчетов, который однозначно неприемлем для операций по приобретению недвижимости нерезидентом - это осуществление такого расчета в наличной форме.

Во-первых, потому что постановлением НБУ от 06.06.2013 № 210 ограниченно максимальную сумму расчетов наличными физического лица с предприятием (предпринимателем) в течение одного дня за товары (работы, услуги) и физических лиц между собой по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному удостоверению (к таким договорам относятся договоры купли-продажи недвижимости), суммой в размере 150 000 гривен 3.

Во-вторых, в связи с тем, что согласно предписаниям ст. 7 Декрета КМУ «О системе валютного регулирования и валютного контроля» расчеты между резидентами и нерезидентами в пределах торгового оборота осуществляются только через уполномоченные банки.

В-третьих, согласно п. 2.2 Положения о порядке иностранного инвестирования в Украину расчеты за объекты инвестирования осуществляются исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках.

Таким образом, расчеты по договорам купли-продажи недвижимости, заключаемых между резидентом как продавцом и нерезидентом – покупателем могут осуществляться только в безналичной форме одним из вышеупомянутых способов.

Что касается депозитного счета нотариуса, то в соответствии со ст. 537 ГК Украины должник имеет право выполнить свой долг путем внесения причитающихся с него кредитору денег или ценных бумаг в депозит нотариуса, нотариальной конторы в случае:

1. отсутствия кредитора или уполномоченного им лица в месте исполнения обязательства;
2. уклонение кредитора или уполномоченного им лица от принятия исполнения или в случае другой просрочки с их стороны;
3. отсутствие представителя недееспособного кредитора.

Кроме того, в соответствии с главой 21 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 22.02.2012 г.. № 296/5, стороны сделки, в том числе и предварительного, могут договориться о депонировании денежных сумм в депозит нотариуса с целью выполнения обязательств и последующего их безналичного перечисления нотариусом лицу, на имя которого они были внесены безналичным путем, в связи с наступлением определенного события, предусмотренного договором.

В случае наступления определенного события, предусмотренного договором, нотариус в день обращения или не позднее следующего рабочего дня переводит безналичным способом деньги лицу, на имя которого они были задепонированы, по его заявлению, в котором должны быть указаны реквизиты для перечисления. В случае наступления определенного события, предусмотренного договором, нотариус в день обращения или не позднее следующего рабочего дня возвращает безналичным способом деньги с депозита лицу, которое их внесло, по его заявлению, в котором должны быть указаны реквизиты для перечисления.

Итак, исходя из вышеуказанных норм, размещение средств на депозите нотариуса, по умолчанию, является правом, а не обязанностью стороны. Никаких императивных требований по размещению средств на депозите нотариуса при осуществлении расчетов по договорам купли-продажи, заключенных с участием нерезидентов действующее законодательство не содержит.

Как правило, размещение денежных средств на депозитном счете нотариуса используют или для надлежащего выполнения должником (в данном случае, покупателем недвижимости) своего обязательства по оплате товара при уклонении кредитора (продавца) от принятия такого исполнения, или для обеспечения будущих расчетов между сторонами договора. Например, чтобы после заключения основного договора купли-продажи недвижимости продавец не смог уклониться от принятия оплаты стоимости такой недвижимости и для того, чтобы такой расчет был осуществлен непосредственно в день заключения договора.

Это особенно актуально в отношениях с нерезидентами. Ведь для того, чтобы осуществить перечисление средств в иностранной валюте со своего зарубежного счета на счет резидента-продавца нерезиденту нужно, как минимум, указать реквизиты договора, во исполнение которого осуществляется перечисление средств, а, как правило, еще и предъявить в банк свои страны переведенный и легализованный экземпляр такого договора, копия которого остается в банковском учреждении.

Применение депозитного счета нотариуса при осуществлении расчетов также выгодно в случае, если покупатель - физическое лицо желает осуществить наличный расчет без открытия текущего счета и внесения наличных средств на этот счет.

Таким образом, использование депозитного счета является выгодным и эффективным инструментом взаиморасчетов между продавцом-резидентом и покупателем-нерезидентом. Но его использование не является обязательным. Вместо этого продавец, если он доверяет покупателю, может получить средства непосредственно на счет, открытый продавцом за границей или в Украине. Правда, в отличие от расчетов с использованием депозита нотариуса, для осуществления таких расчетов может потребоваться несколько дней.

Относительно использования счета представителя продавца-нерезидента при осуществлении расчетов с представителем продавца-резидента стоит отметить следующее.

В соответствии со ст. 1000 ГК Украины по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Сделка, совершенная поверенным, создает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности доверителя.

В соответствии со ст. 1003 ГК Украины в договоре поручения или в выданной на основании договора доверенности должны быть четко определены юридические действия, которые надлежит совершить поверенному. Действия, которые необходимо совершить поверенному, должны быть правомерными, конкретными и осуществимыми.

Заключение договора поручения (в устной или письменной форме) порождает отношения представительства. Согласно ст. 237 ГК Украины представительством является правоотношение, в котором одна сторона (представитель) обязана или имеет право совершить сделку от имени другой стороны, которую она представляет.

Представительство, основанное на договоре, в соответствии со ст. 244 ГК Украины может осуществляться по доверенности.

Следовательно, поверенный, действующий на основании доверенности, при наличии на то полномочий, предусмотренных в доверенности, может совершать от имени и за счет доверителя любые правомерные, конкретные и осуществлении юридические действия, в том числе:

1. открывать счета в банке от имени доверителя (в том числе, инвестиционные счета) в соответствии с п. 6.6. или п. 16 Инструкции о порядке открытия, использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах;
2. вносить от имени доверителя наличные средства на счет, открытый на имя доверителя;
3. распоряжаться средствами, размещенными на счете доверителя согласно п. 7.2. Инструкции о порядке открытия, использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах.

Не запрещено законодательством и осуществления оплаты за приобретенную недвижимость со счета доверителя.

Но в таком случае в договоре поручения или в доверенности должно быть прямо предусмотрена возможность проведения платежа по договору купли-продажи недвижимости, заключенного между доверителем-нерезидентом и продавцом-резидентом, со счета поверенного (желательно - с указанием реквизитов счета поверенного и суммы платежа). В платежном поручении при этом следует указывать следующее назначение платежа: «оплата по __________________________ (Ф.И.О. доверителя) по договору купли-продажи недвижимости от _________ № _____ в соответствии с договором поручения (или доверенности) от ____________».

Также в этом случае в договоре поручения (доверенности) следует предусмотреть обязанность доверителя компенсировать расходы поверенного на осуществление оплаты за объект недвижимости (иначе не будут соблюдены требования ст. 1000 ГК Украины относительно осуществления всех действий поверенным за счет доверителя). Сама компенсация должна осуществляться доверителем в тот же способ, который он бы оплачивал приобретение недвижимости. То есть, в безналичной форме, путем перечисления соответствующей суммы компенсации на текущий счет поверенного-резидента. Назначение платежа - «компенсация расходов поверенного на осуществление оплаты за по договору купли-продажи недвижимости от _________ № _____».

Риски приобретения недвижимости нерезидентом через представителя, без открытия инвестиционного счета, связанные только с правильностью оформления документов представителем и нерезидентом по оплате приобретенной недвижимости и с доверием нерезидента и его представителя друг к другу.

В целом же, как отмечает Миндоходов в письме от 05.08.2013 №14101 / 7 / 99-99-18-05-01-17, покупка недвижимости, ее обслуживание и содержание в надлежащем состоянии предусматривает пребывание на территории Украины представительства или представителя нерезидента, наделенного правами действовать от имени и в интересах в такой недвижимости, как заключение в пользу нерезидента договоров купли-продажи и / или получения в собственность или аренду земли, уплаты средств за текущее содержание недвижимости в надлежащем состоянии (коммунальные платежи, охрана, ремонт и т.п.), а также внесение в бюджет платы за землю или арендной платы в отношении земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества.

При этом по мнению налоговиков, в случае приобретения иностранной компанией (юридическим лицом - нерезидентом) недвижимости в Украине, у нерезидента таким образом образуется представительство или обособленное подразделение (офис), который нужно взять на учет в соответствии с Порядком учета плательщиков налогов и сборов, утвержденного приказом Минфина от 09.12.2011 № 1588. В случае передачи недвижимости в управление на учет должно быть поставлено соответствующий договор управления, а в случае передачи недвижимости в качестве вклада в уставный капитал - предприятие с иностранными инвестициями, которому была передана соответствующая недвижимость. Такая позиция обосновывается тем, что приобретение недвижимости без намерения ее использование не имеет смысла, поскольку ее содержание требует определенных затрат, а сдача, например, такой недвижимости в аренду является хозяйственной деятельностью, которая предусматривает получение прибыли.

Следовательно, при приобретении недвижимости юридическими лицами-нерезидентами, в том числе при изменении юридических лиц-нерезидентов, являющихся владельцами недвижимости, они обязаны стать на учет в налоговых органах через свои представительства или обособленные подразделения. Правда, на практике эту обязанность нерезиденты часто не исполняют, поскольку эффективных санкций за нарушение такого требования законодательством не установлено.

Отдельно стоит отметить об особенностях осуществления физическим лицом-резидентом (покупателем или представителем покупателя или продавца) платежей в пользу лица-нерезидента.

В соответствии с ч. 4 ст. 5 Декрета КМУ «О системе валютного регулирования и валютного контроля» без получения индивидуальной лицензии НБУ перевода физическими лицами - резидентами иностранной валюты за пределы Украины возможно только на сумму, которая определяется Национальным банком Украины.

Согласно постановлению НБУ от 03.03.2015 года № 160 такая максимальная сумма составляет эквивалент 150 000 гривен в месяц. При этом осуществление подобных расчетов возможно только с текущего счета в иностранной валюте физического лица-резидента и только на основании соответствующих подтверждающих документов.

Без подтверждающих документов текущего счета в иностранной валюте или без его открытия можно осуществлять расчеты на сумму, не превышающую эквивалент 15 000 гривен.