Що необхідно знати при укладанні договору оренди паю та у спірних ситуаціях

Для українців земля завжди була цінним і затребуваним активом, а оренда паїв — питанням, яке стосується практично кожного другого господаря. Не дивлячись на те, що розподіл відбувся десятки років тому і законодавча база сформована, до сих пір виникають питання, пов’язані з використанням паю.

Згідно з даними Держгеокадастру, 27,7 млн га земель сільськогосподарського призначення (68% всіх с/г земель) є земельними частками або так званими паями. У 1995 році Указом Президента «Про порядок розподілу земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 08.08.1995 р №720/95 було визначено паювання земель. Згідно з цим, пай є умовною ділянкою землі, який має свій розмір, визначений в гектарах і навіть грошову оцінку, але без виділення ділянки землі в натурі, на місцевості.

На які пункти варто обов’язково звернути увагу при складанні договору оренди?

1. Інформація про орендодавця і номер сертифіката на пай, ким він виданий і дату видачі, також інформація про орендаря.
2. Розмір ділянки, який вказується в умовних кадастрових гектарах. Також наводиться інформація про кадастрові та інші характеристики земельної ділянки, а до договору додається кадастровий план, на якому можна визначити місце знаходження частки (паю).
3. Термін договору оренди (не може перевищувати 50 років, на практиці укладається на 1-5 років).
4. Плата за оренду (розмір, індексація залежно від рівня інфляції, форми платежу (грошова або натуральна), терміни і порядок внесення і перегляду).
5. Цільове призначення (рілля), умови використання і збереження якості землі (наприклад, не можна багато років поспіль висаджувати культури, які сильно виснажують ґрунт: ріпак, соняшник та інші).
6. Умови повернення земельної ділянки орендодавцю (при недотриманні домовленостей пай може бути повернутий достроково).
7. Які можуть бути встановлені обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки (важливо вказати, чи знаходиться земельна ділянка в заставі, чи встановлені інші обмеження щодо її використання).
8. Сторона (орендодавець чи орендар), яка несе відповідальність за випадкові пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини.
9. Вказується, що пай передається в оренду для сільськогосподарських потреб.
10. Прописується відповідальність сторін.

За угодою сторін у договорі можуть бути прописані і інші умови, наприклад, страхування.

Що визначає вартість оренди ділянки?

Що стосується вартості оренди ділянки, то згідно з Податковим кодексом України, орендна плата повинна бути не менше 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, значення якої щорічно уточнюється на коефіцієнт індексації, який визначається відповідно до законодавства. Станом на 2016 рік, агробізнес підняв орендну плату за паями в середньому до 2400 гривень за гектар. Уточнимо, що середня плата за гектар залежить від безлічі факторів. Найчастіше вона залежить від загальної площі землі, місця розташування земельної ділянки, а також від ступеня родючості ґрунту.

Варто зазначити, що орендна плата за землю може виплачуватися не тільки грошима, а й урожаєм, сільгосппродукцією або послугами, що прописано в ст. 22 Закону України № 161 «Про оренду землі».

Що робити, якщо орендар платить менше, ніж зазначено в договорі або не платить взагалі?

Без зволікань подавати в суд позов проти орендаря про стягнення заборгованості за договором оренди паю. Додатково можна пред’явити вимогу про розірвання договору оренди паю (якщо є інші бажаючі його орендувати).

Також слід завжди пам’ятати про те, що досить часто виникають ситуації, коли недобросовісні орендарі здають своє право оренди третій особі на неналежних умовах. Така «співпраця» в більшості випадків доводить до суду.

Щоб не опинитися заручником такої ситуації, потенційному суборендарю потрібно уважно вивчити всі умови договору суборенди, які стосуються термінів його дії і можливостей дострокового розірвання. Для більшої надійності, основна угода суборенди повинна містити відповідь власника на запит орендаря з проханням дозволити суборенду.

Цей пункт стосується і орендодавців при укладанні договору. Орендодавцю слід уважно читати договір оренди паю і наполягати на виключенні з нього положень, які надають орендарю право здавати пай в суборенду третій особі. Якщо інше не визначено договором, така передача можлива лише за згодою орендодавця. Якщо, всупереч умовам договору та законодавству, така передача права оренди без згоди орендодавця відбулася, то це є підставою для розірвання договору.

Передача права оренди третій особі не є підставою для звільнення орендаря від сплати орендної плати. Це можливо тільки в разі заміни сторони в зобов’язанні зі сплати орендної плати, яке, знову ж таки, можливо лише за згодою орендодавця. Якщо договором оренди не було передбачено згоди орендодавця на ці дії, то вони є незаконними і можуть бути підставою для визнання відповідних договорів (суборенди, перекладу зобов’язань боржника і т.д.) недійсними, розірвання договору оренди та стягнення з орендаря заборгованості по сплаті орендної плати.

Що робити, якщо договір продовжено або укладено без згоди власника?

Незаконним являється і укладання договору без відома орендодавця, навіть у випадку, коли раніше орендар вже користувався земельною ділянкою цього ж самого орендодавця по договору.

Така протиправна ситуація склалася у позивачки з Борівського району, Харківської області, яка звернулась до суду із позовом про визнання недійсним договору оренди землі. Вона вказала, що між нею та агрофірмою був укладений договір оренди земельної ділянки, термін дії якого закінчився в січні. Але навесні того ж року позивачці стало відомо, що існує, зареєстрований у Борівському відділі реєстрації, новий договір оренди землі терміном на 10 років між нею та агрофірмою. Зрозумівши, що її підпис в договорі підробили — звернулася до суду.

За фактом підробки підпису в договорі, позивачка повідомила прокурора Борівського району. Почеркознавча експертиза підтвердила, що підпис в договорі оренди землі зроблено не позивачкою, а іншою особою. Таким чином, агрофірма не набула права користування земельною ділянкою на правах оренди і незаконно користувалася нею.

Керуючись ст. 10,11,209, 212,214-215,218 ЦПК України ЦПК України на підставі ст. 626,629,638,640 ЦК України, ст. 125,152,158 ЗК України, ст. 15,18 Закону України «Про оренду землі», суд вирішив визнати недійсним договір оренди землі між позивачкою та агрофірмою. Також було порушено кримінальну справу за ст. 358 ч.1 КК України за фактом підробки підпису.

Як орендуються не витребувані ділянки?

Варто зазначити, що в практиці також частими є випадки оренди не витребуваних земельних ділянок, які не були розподілені між власниками.

Такі договори оренди укладаються з сільськими, міськими радами, органами виконавчої влади, оскільки такі наділи залишилися в їх компетенції. Але в такому випадку є ризик укласти договір оренди на один і той же пай з різними орендодавцями.

Судова практика показує, що існують ситуації в яких вирішується спір про дійсність укладених договорів. Наприклад, було майже одночасно укладено договір на одну ділянку між: сільською радою з одним орендарем, і районною державною адміністрацією з іншим.

Для безпечної оренди нерозподіленого паю потрібно ретельно перевіряти, в чиїй саме компетенції знаходиться право його оренди. Місцеві ради (зокрема, сільські) мають право здавати в оренду нерозподілені паї, які знаходяться в межах населеного пункту (наприклад, села). Держадміністрації — за межами населених пунктів. Якщо є сумніви, де саме знаходиться пай, то можна перевірити цю інформацію за допомогою кадастрової карти (якщо ділянці присвоєно кадастровий номер) і/або за допомогою запитів до відповідної сільради, адміністрації та управління Держгеокадастру (кол. — земресурсів). Від знання, де саме знаходиться пай — в межах чи за межами населеного пункту, залежить те, чи має відповідний орган повноваження укладення договору чи ні.