Евгений Даниленко, старший юрист АО «Летрадо» рассказал БизнесЦензор о плюсах и минусах вариантов покупки квартиры.
...
Какими бывают варианты инвестиций в недвижимость?
По его словам, застройщики часто прикрываются хорошей репутацией генерального подрядчика, которые не несут юридической ответственности за действия застройщика. Поэтому, стоит проверять именного того, кто выступает продавцом по договору, на основании которого будет покупаться объект недвижимости.
Наиболее законными и безопасными являются приобретения недвижимости через участие в фонде финансирования строительства (ФФС), фонде операций с недвижимостью (ФОН) или институте совместного инвестирования (ИСИ).
Именно такие варианты по финансированию и инвестированию объектов строительства предусмотренны законами «Об инвестиционной деятельности», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об институтах совместного инвестирования».
Впрочем, законами, в частности, Гражданским кодексом, предусмотрены и другие способы приобретения недвижимости. Например, путем заключения предварительного договора, договора купли-продажи имущественных прав, инвестиционного договора, договора о совместной деятельности, а также путем участия в жилищно-строительном кооперативе.
Договор об участии в ФФС
«Рассмотрим самые популярные варианты. При приобретении недвижимости через ФФС покупатель заключает соответствующий договор об участии в ФФС с компанией-управителем ФФС и вносит средства с целью получения недвижимости в будущем. В свою очередь, компания-управитель направляет полученные от покупателя средства застройщику, с которым заключен соответствующий договор, для строительства соответствующего объекта недвижимости. При этом покупатель имеет полный доступ к информации о целевом использовании внесенных им средств, а также возможность их контроля», — рассказывает юрист «Летрадо».
По словам Даниленко, преимуществами этого способа является невозможность двойной перепродажи квартиры, поскольку за инвестором закрепляется конкретный объект инвестирования (квартира), а сам объект строительства передается в ипотеку управляющему.
Кроме того, надежность этого способа инвестирования обеспечивается государственным контролем за действиями управляющего со стороны Нацкомфинуслуг, а действия застройщика контролируются управляющим ФФС, который может изменить застройщика в случае невыполнения последним обязательств по строительству объекта недвижимости.
«Недостатком этой схемы является сложность взаимоотношений между сторонами и зависимость получения квартиры от действий как застройщика, так и управляющего. Кроме того, в украинских реалиях высока вероятность связи застройщика и управляющего, в результате чего последний вместо защиты прав инвесторов осуществляет защиту интересов застройщика», — говорит юрист.
Покупка сертификата ФОН
Второй вариант приобретения недвижимости предусматривает покупку сертификатов ФОН — целевых строительных облигаций, номинальная стоимость которых равна цене жилья.
Одновременно с этим инвестор заключает с застройщиком договор резервирования квартиры, в котором фиксируются характеристики приобретаемого жилья.
«Преимуществом этого варианта является то, что выпуск облигаций регистрируется Нацкомиссией ценных бумаг и фондового рынка (НКЦБФР), в ходе которой осуществляется проверка застройщика и эмитента облигаций. Среди преимуществ и возможность свободной продажи облигаций или внесение их в залог по кредиту, неизменность цены квартиры (условия выпуска облигаций и погашения являются фиксированными) и законодательные гарантии целевого использования средств», — разъяснят Даниленко.
Но, по его словам, НКЦБФР не осуществляет контроля за дальнейшей деятельностью эмитента и застройщика. К тому же, зарегистрировать облигации на квадратные метры, в принципе, может любое юридическое лицо, даже не имея отношения к строительству, что является минусом.
Поэтому перед приобретением облигаций стоит уделить внимание взаимоотношениям эмитента облигаций и застройщика.
Предварительный договор купли-продажи
«Возможность заключения договора купли-продажи имущественных прав предусмотрена ч. 2 ст. 656 Гражданского кодекса, согласно которой предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. Согласно условиям этого договора, продавец продает покупателю имущественные права на объект недвижимости, который будет построен в будущем, которое по своей правовой природе является правом ожидания соответствующей недвижимости. Оно не свидетельствует о получении покупателем права собственности на соответствующий объект недвижимости, но при условии сооружения последнего является основанием для регистрации за покупателем права собственности на такой объект», — говорит юрист.
Преимуществом такого способа приобретения недвижимости является его простота и отсутствие платежей в пользу третьих лиц (управляющего или эмитента).
Недостатки — возможность двойной перепродажи с учетом того, что имущественные права на недвижимость не подлежат государственной регистрации, отсутствие какого-либо контроля за деятельностью застройщика и генподрядчика со стороны третьих лиц и возможность нецелевого использования средств.
Помимо прочего, к предварительному договору, возможность заключения которого предусмотрена ст. 635 Гражданского кодекса, стороны обязуются в определенный срок в будущем заключить договор (основной договор, которым может быть и договор купли-продажи недвижимости, и договор купли-продажи имущественных прав и многие другие договора) на условиях, определенных предыдущим договором.
«Этот вариант приобретения недвижимости является, наверное, самым рискованным. Ведь он не порождает обязательств продавца по сооружению и передачи прав на объект недвижимости, а лишь обязывает его заключить в будущем соответствующий договор по этому объекту», — объясняет юрист.
При этом, если в установленный предварительным договором срок основной договор не будет заключен, то обязательства сторон по его заключения считаются прекращенными.
Даниленко отмечает, что принятие оплаты по предварительному договору законодательно не предусмотрено и такая оплата осуществляется только как средство обеспечения обязательств по предварительному договору.
«Поэтому в случае незаключения основного договора в установленный срок такая оплата подлежит возврату, однако не факт, что на момент прекращения предыдущего договора продавец будет финансово состоятельным на такой возврат», — рассказывает Евгений Даниленко.
Что касается других способов приобретения недвижимости, то они также довольно рисковые, поскольку зависят от содержания заключенных договоров и добросовестности застройщиков.
...