Євгеній Даниленко, старший юрист АО «Летрадо» розповів БізнесЦензор про плюси та мінуси варіантів покупки квартири.
...
Якими бувають варіанти інвестицій у нерухомість?
За його словами, забудовники часто прикриваються хорошою репутацією генерального підрядника, які не несуть юридичної відповідальності за дії забудовника. Тому варто перевіряти саме того, хто виступає продавцем за договором, на підставі якого буде купуватися об'єкт нерухомості.
Найбільш законними та безпечними є придбання нерухомості через участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ), фонді операцій з нерухомістю (ФОН) або інституті спільного інвестування (ІСІ).
Саме такі варіанти фінансування та інвестування об'єктів будівництва передбачені законами «Про інвестиційну діяльність», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про інститути спільного інвестування».
Втім, законами, зокрема, Цивільним кодексом, передбачені й інші способи придбання нерухомості. Наприклад, шляхом укладення попереднього договору, договору купівлі-продажу майнових прав, інвестиційного договору, договору про спільну діяльність, а також шляхом участі в житлово-будівельному кооперативі.
Договір про участь у ФФБ
«Розглянемо найпопулярніші варіанти. При придбанні нерухомості через ФФБ покупець укладає відповідний договір про участь у ФФБ з компанією-управителем ФФБ і вносить кошти з метою отримання нерухомості в майбутньому. Своєю чергою, компанія-управитель направляє отримані від покупця кошти забудовнику, з яким укладено відповідний договір, для будівництва відповідного об'єкта нерухомості. При цьому покупець має повний доступ до інформації про цільове використання внесених ним коштів, а також можливість їх контролю», — розповідає юрист «Летрадо».
За словами Даниленка, перевагами цього способу є неможливість подвійного перепродажу квартири, оскільки за інвестором закріплюється конкретний об'єкт інвестування (квартира), а сам об'єкт будівництва передається в іпотеку управителю.
Крім того, надійність цього способу інвестування забезпечується державним контролем за діями управителя з боку Нацкомфінпослуг, а дії забудовника контролюються управителем ФФБ, який може змінити забудовника в разі невиконання останнім зобов'язань з будівництва об'єкта нерухомості.
«Недоліком цієї схеми є складність взаємин між сторонами та залежність отримання квартири від дій як забудовника, так і управителя. Крім того, в українських реаліях висока ймовірність зв'язку забудовника та управителя, внаслідок чого останній замість захисту прав інвесторів здійснює захист інтересів забудовника», — говорить юрист.
Купівля сертифіката ФОН
Другий варіант придбання нерухомості передбачає купівлю сертифікатів ФОН — цільових будівельних облігацій, номінальна вартість яких дорівнює ціні житла.
Одночасно з цим інвестор укладає із забудовником договір резервування квартири, в якому фіксуються характеристики житла, що купується.
«Перевагою цього варіанта є те, що випуск облігацій реєструється Нацкомісією цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР), в ході якої здійснюється перевірка забудовника та емітента облігацій. Серед переваг і можливість вільного продажу облігацій або внесення їх у заставу за кредитом, незмінність ціни квартири (умови випуску облігацій та погашення є фіксованими) та законодавчі гарантії цільового використання коштів», — роз'яснює Даниленко.
Але, за його словами, НКЦПФР не здійснює контролю за подальшою діяльністю емітента та забудовника. До того ж, зареєструвати облігації на квадратні метри, в принципі, може будь-яка юридична особа, навіть не маючи відношення до будівництва, що є мінусом.
Тому перед придбанням облігацій варто приділити увагу взаємовідносинам емітента облігацій та забудовника.
Попередній договір купівлі-продажу
«Можливість укладення договору купівлі-продажу майнових прав передбачена ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу, згідно з якою предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. Згідно з умовами цього договору, продавець продає покупцеві майнові права на об'єкт нерухомості, який буде побудований в майбутньому, що за своєю правовою природою є правом очікування відповідної нерухомості. Воно не свідчить про отримання покупцем права власності на відповідний об'єкт нерухомості, але за умови спорудження останнього є підставою для реєстрації за покупцем права власності на такий об'єкт», — говорить юрист.
Перевагою такого способу придбання нерухомості є його простота та відсутність платежів на користь третіх осіб (управителя або емітента).
Недоліки — можливість подвійного перепродажу з урахуванням того, що майнові права на нерухомість не підлягають державній реєстрації, відсутність будь-якого контролю за діяльністю забудовника та генпідрядника з боку третіх осіб і можливість нецільового використання коштів.
Крім іншого, до попереднього договору, можливість укладення якого передбачена ст. 635 Цивільного кодексу, сторони зобов'язуються в певний термін в майбутньому укласти договір (основний договір, яким може бути і договір купівлі-продажу нерухомості, і договір купівлі-продажу майнових прав та багато інших договорів) на умовах, визначених попереднім договором.
«Цей варіант придбання нерухомості є, напевно, найризикованішим. Адже він не породжує зобов'язань продавця зі спорудження та передачі прав на об'єкт нерухомості, а лише зобов'язує його укласти в майбутньому відповідний договір щодо цього об'єкта», — пояснює юрист.
При цьому, якщо у встановлений попереднім договором термін основний договір не буде укладено, то зобов'язання сторін щодо його укладення вважаються припиненими.
Даниленко зазначає, що прийняття оплати за попереднім договором законодавчо не передбачено і така оплата здійснюється лише як засіб забезпечення зобов'язань за попереднім договором.
«Тому в разі неукладення основного договору у встановлений термін така оплата підлягає поверненню, проте не факт, що на момент припинення попереднього договору продавець буде фінансово спроможним на таке повернення», — розповідає Євгеній Даниленко.
Щодо інших способів придбання нерухомості, то вони також досить ризикові, оскільки залежать від змісту укладених договорів та сумлінності забудовників.
...