Чи можна уникнути податку на нерухомість, поділивши майно

З 01.01.2016 р. введено додатковий податок на нерухомість в сумі 25 тис. грн. на рік для власників квартири площею понад 300 кв. м або будинку - більше 500 кв. м. Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності і поділена в натурі між власниками, кожен з них сплачує податок за свою частину. Тобто в деяких випадках можна уникнути сплати податку з такої нерухомості.

Якими документами підтвердити поділ спільної сумісної власності, якщо об'єкт виділено або не виділено в натурі?

Як слідує з положень ст. 367, 372 Цивільного кодексу України (ЦКУ), майно, що перебуває як у спільній частковій, так і у спільній сумісній власності, може бути поділене між співвласниками в натурі:

1. або на підставі нотаріально посвідченого договору про поділ майна;
2. або на підставі рішення суду (якщо один із співвласників заперечує проти поділу).

Якщо співвласників більше двох, і поділу хоче тільки один з них, то звільнення одного з них від сплати податку на нерухомість можливо також шляхом виділу в натурі його частки із майна, що перебуває у спільній власності (ст. 364, 370 ЦКУ).

Виділ частки із загального майна можливий або на підставі нотаріально посвідченого договору про виділ в натурі частки, або на підставі рішення суду. При цьому слід враховувати, що ділити об'єкт нерухомості до нескінченності не можна. Як випливає з постанови Пленуму ВСУ від 04.10.91 р № 7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на житловий будинок», при розгляді справ про поділ (виділ) в натурі часток жилого будинку, що є спільною власністю, судам слід мати на увазі, що з урахуванням положень ст. 115 ЦКУ це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділено відособлену частину будинку з самостійним виходом (квартира). Виділ (поділ) також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири.

Виходячи з діючих нормативно-правових вимог у галузі будівництва (зокрема, ДБН В.2.2-15-2005), для того, щоб частина будинку (квартири) могла вважатися квартирою, вона повинна складатися з наступних приміщень: житлова кімната (кімнати) і підсобні приміщення (кухня, санвузол та ін.). Мінімальна площа кімнати для однокімнатної квартири повинна становити 15 кв. м. Крім того, як було зазначено вище, квартира повинна мати самостійний вихід.

Необхідно враховувати, що при поділу будинку або квартири (виділу їх частини) в натурі учасникам спільної власності на будинок (квартиру) повинна бути виділена та відособлена частина будинку (квартири), яка відповідає розміру їх часток у праві власності. При спільній сумісній власності на майно розміри часток кожного з співвласників рівні. При загальній же часткової власності розміри часток можуть відрізнятися. В такому випадку в правовстановлюючому документі (договорі, свідоцтві про право власності, свідоцтві про право на спадщину та ін.) вказується частка кожного із співвласників у праві спільної часткової власності на майно (наприклад, 1/2, 3/10, 18/100 ).

Наявність технічної можливості проведення поділу будинку (квартири) або виділ частки з права спільної власності на нього (неї) визначається на підставі результатів експертизи. Основні вимоги до проведення такої експертизи і її результатів викладені в Інструкції про проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Мінжитлокомунгоспу України від 18.06.2007 р № 55.

Зокрема, відповідно до п. 2.3, 3.11 цієї Інструкції поділ (виділ частки) об'єктів нерухомості, до складу якого входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти нерухомого майна, не допускається. У цих випадках поділ (виділчастки) можливий тільки після визнання права власності на такі об'єкти в установленому законом порядку.

За результатами експертизи готується висновок про наявність технічної можливості поділу (виділу частки в натурі) об'єкта нерухомого майна.

Експертиза про поділ (виділ) в позасудовому порядку (під час укладання нотаріально посвідченого договору) проводиться суб'єктами господарювання, що здійснюють технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна (наприклад, БТІ). Якщо ж поділ або виділ частки здійснюються в судовому порядку, то для цих цілей призначається судова будівельно-технічна експертиза. Проводять її спеціалізовані організації, які мають у своєму складі судових експертів, що мають кваліфікацію давати висновки по експертизам такого виду.

Якщо експертизою буде встановлена технічна можливість поділу (виділу частки в натурі), то після завершення робіт з проведення такого поділу (виділу частки в натурі) (якщо вони потрібні) на кожен з нових об'єктів нерухомості, що утворилися в результаті поділу (виділу частки в натурі), суб'єктами інвентаризації складається технічний паспорт.

Крім того, об'єктам, що утворився в результаті поділу (виділу частки в натурі) об'єкта нерухомості, необхідно буде присвоїти поштові адреси. Вони присвоюються та вносяться до реєстру адрес місцевими органами містобудування та архітектури на підставі ряду документів (в різних населених пунктах вони можуть бути різними).

Нарешті, після проведення всіх згаданих дій право власності на утворені в результаті поділу (виділу частки в натурі) об'єкти необхідно буде зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухомість. Така реєстрація здійснюється органами держреєстрації Мін'юсту за місцем розташування нерухомості або нотаріусом. Подача документів для такої реєстрації можлива через центри надання адміністративних послуг або нотаріуса.

З моменту реєстрації права власності на новоутворені в результаті поділу (виділу частки в натурі) об'єкти (об'єкт) процедура поділу (виділу частки в натурі) є завершеною.

При цьому згідно з ч. 2 ст. 367 і ч. 3 ст. 372 ЦКУ в разі поділу майна між співвласниками право спільної власності на це майно припиняється. Замість одного об'єкта нерухомості виникає два або більше. За кожним з колишніх співвласників реєструється право власності на окремий об'єкт нерухомості, який може бути самостійним предметом угод і, відповідно, об'єктом оподаткування.

При виділу ж частки в натурі право спільної часткової власності припиняється тільки для того співвласника, який здійснив такий виділ. Інша частина нерухомості залишається у спільній власності інших співвласників.

У зв'язку з цим формулювання пп. «в» пп. 266.1.2 ст. 266 ПКУ про те, що якщо об'єкт нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб і поділений в натурі, то платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку, не узгоджується з положеннями ЦКУ. Насправді, як вказувалося вище, після поділу спільного майна право спільної сумісної власності кількох осіб на нього припиняється. Замість цього виникає право приватної власності кожного з них на певну частину цього майна, яка стає самостійним об'єктом права власності.

Відповідно, якщо площа частини будинку, отриманої одним із співвласників в результаті поділу або виділу частки в натурі, буде менше 500 кв. м (відповідно, площа отриманої квартири - менше 300 кв. м), то він вже не повинен буде сплачувати додатковий податок на нерухомість в розмірі 25 тис. грн. на рік.

Таким чином, поділ майна або виділ частки з майна в натурі можливі на підставі нотаріально посвідченого договору (рішення суду), укладеного (винесеного) на підставі результатів експертизи про наявність технічної можливості такого поділу (виділу частки). На поділене (виділене) таким чином майно потрібно буде оформити техпаспорт, присвоїти йому поштову адресу і зареєструвати право власності на нього.

Безперечно, це тривала і затратна процедура. Але в кінцевому підсумку це дозволить гарантовано зменшити, а то і взагалі уникнути обов'язку сплачувати податок на нерухомість.