С 01.01.2016 г. введен дополнительный налог на недвижимость в сумме 25 тыс. грн в год для владельцев квартиры площадью более 300 кв. м или дома – более 500 кв. м. Если недвижимость находится в общей совместной собственности и разделена в натуре между собственниками, каждый из них уплачивает налог за свою часть. То есть в некоторых случаях можно избежать уплаты налога с такой недвижимости.
Какими документами подтвердить раздел общей совместной собственности, если объект выделен либо не выделен в натуре?
Как следует из положений ст. 367 и 372 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), имущество, находящееся как в общей долевой, так и в общей совместной собственности, может быть разделено между сособственниками в натуре:
- либо на основании нотариально удостоверенного договора о разделе имущества;
- либо на основании решения суда (если один из сособственников выступает против раздела).
Если сособственников больше двух, и раздела хочет только один из них, то освобождение одного из них от уплаты налога на недвижимость возможно также путем выделения в натуре его доли из имущества, находящегося в общей собственности (ст. 364 и 370 ГКУ).
Выделение доли из общего имущества возможно либо на основании нотариально удостоверенного договора о выделении в натуре доли, либо на основании решения суда. При этом следует учитывать, что делить объект недвижимости до бесконечности нельзя. Как следует из постановления Пленума ВСУ от 04.10.91 г. № 7 «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом», при рассмотрении дел о разделе (выделении) в натуре долей жилого дома, являющегося общей собственностью, судам следует иметь в виду, что с учетом положений ст. 115 ГКУ это возможно, если каждой из сторон может быть выделена обособленная часть дома с самостоятельным выходом (квартира). Выделение (раздел) также может иметь место при наличии технической возможности переоборудовать помещение в изолированные квартиры.
Исходя из действующих нормативно-правовых требований в отрасли строительства (в частности, ДБН В.2.2-15-2005), для того чтобы часть дома (квартиры) могла считаться квартирой, она должна состоять из следующих помещений: жилая комната (комнаты) и подсобные помещения (кухня, санузел и пр.). Минимальная площадь комнаты для однокомнатной квартиры должна составлять 15 кв. м. Кроме того, как было указано выше, квартира должна иметь самостоятельный выход.
Необходимо учитывать, что при разделе дома или квартиры (выделении их части) в натуре участникам общей собственности на дом (квартиру) должна быть выделена та обособленная часть дома (квартиры), которая соответствует размеру их долей в праве собственности. При общей совместной собственности на имущество размеры долей каждого из сособственников равны. При общей же долевой собственности размеры долей могут отличаться. В таком случае в правоустанавливающем документе (договоре, свидетельстве о праве собственности, свидетельстве о праве на наследство и пр.) указывается доля каждого из сособственников в праве общей долевой собственности на имущество (к примеру, 1/2, 3/10, 18/100).
Наличие технической возможности проведения раздела дома (квартиры) или выделения доли из права общей собственности на него (нее) определяется на основании результатов экспертизы. Основные требования к проведению такой экспертизы и ее результатам изложены в Инструкции о проведении раздела, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минжилкоммунхоза Украины от 18.06.2007 г. № 55.
В частности, в соответствии с п. 2.3 и 3.11 данной Инструкции раздел (выделение доли) объектов недвижимости, в состав которого входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества, не допускается. В этих случаях раздел (выделение доли) возможен только после признания права собственности на такие объекты в установленном законом порядке.
По результатам экспертизы готовится заключение о наличии технической возможности раздела (выделения доли в натуре) объекта недвижимого имущества.
Экспертиза о разделе (выделении) во внесудебном порядке (при заключении нотариально удостоверенного договора) проводится субъектами хозяйствования, осуществляющими техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (к примеру, БТИ). Если же раздел или выделение доли осуществляются в судебном порядке, то для этих целей назначается судебная строительно-техническая экспертиза. Проводят ее специализированные организации, имеющие в своем составе судебных экспертов, имеющих квалификацию давать заключения по экспертизам такого вида.
Если экспертизой будет установлена техническая возможность раздела (выделения доли в натуре), то после завершения работ по проведению такого раздела (выделения доли в натуре) (если они требуются) на каждый из новых объектов недвижимости, образовавшихся в результате раздела (выделения доли в натуре), субъектами инвентаризации составляется технический паспорт.
Кроме того, объектам, образовавшимся в результате раздела (выделения доли в натуре) объекта недвижимости, необходимо будет присвоить почтовые адреса. Они присваиваются и вносятся в реестр адресов местными органами градостроительства и архитектуры на основании ряда документов (в разных населенных пунктах они могут быть разными).
Наконец, после проведения всех упомянутых действий право собственности на образовавшиеся в результате раздела (выделения доли в натуре) объекты необходимо будет зарегистрировать в Государственном реестре вещных прав на недвижимость. Такая регистрация осуществляется органами госрегистрации Минюста по месторасположению недвижимости или нотариусом. Подача документов для такой регистрации возможна через центры предоставления административных услуг или нотариусу.
С момента регистрации права собственности на новообразованные в результате раздела (выделения доли в натуре) объекты (объект) процедура раздела (выделения доли в натуре) является завершенной.
При этом согласно ч. 2 ст. 367 и ч. 3 ст. 372 ГКУ в случае раздела имущества между сособственниками право общей собственности на это имущество прекращается. Вместо одного объекта недвижимости возникает два или более. За каждым из бывших сособственников регистрируется право собственности на отдельный объект недвижимости, который может быть самостоятельным предметом сделок и, соответственно, объектом налогообложения.
При выделении же доли в натуре право общей долевой собственности прекращается только для того сособственника, который осуществил такое выделение. Оставшаяся часть недвижимости сохраняется в общей собственности других сособственников.
В связи с этим формулировка пп. «в» пп. 266.1.2 ст. 266 НКУ о том, что если объект недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и разделен в натуре, то плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю, не согласуется с положениями ГКУ. На самом деле, как указывалось выше, после раздела общего имущества право общей совместной собственности нескольких лиц на него прекращается. Вместо этого возникает право частной собственности каждого из них на определенную часть этого имущества, которая становится самостоятельным объектом права собственности.
Соответственно, если площадь части дома, полученной одним из сособственников в результате раздела или выделения доли в натуре, будет менее 500 кв. м (соответственно, площадь полученной квартиры – менее 300 кв. м), то он уже не должен будет уплачивать дополнительный налог на недвижимость в размере 25 тыс. грн в год.
Таким образом, раздел имущества или выделение доли из имущества в натуре возможны на основании нотариально удостоверенного договора (решения суда), заключенного (вынесенного) на основании результатов экспертизы о наличии технической возможности такого раздела (выделения доли). На разделенное (выделенное) таким образом имущество нужно будет оформить техпаспорт, присвоить почтовый адрес и зарегистрировать право собственности на него.
Бесспорно, это длительная и затратная процедура. Но в конечном итоге это позволит гарантированно уменьшить, а то и вообще уйти от обязанности уплачивать налог на недвижимость.