Нотариальное удостоверение предварительных договоров купли-продажи, заключенных между физическими лицами (письменная консультация для частного нотариуса)

Вопрос:

Распространяются ли требования постановления НБУ от 06.06.2013 № 210 на предварительные договоры купли-продажи? Возможно нотариальное удостоверение предварительных договоров купли-продажи, заключенных между физическими лицами, предусматривающим передачу покупателем части причитающейся с него суммы (свыше 150 000 гривен) наличными в счет платежей по договору купли-продажи, что будет заключен в будущем?

Ответ:

Постановлением НБУ от 06.06.2013 № 210 «Об установлении предельной суммы наличных расчетов» установлена предельная сумма расчетов наличными физических лиц между собой по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному удостоверению, в размере 150 000 (ста пятидесяти тысяч) гривен.

В соответствии со ст. 655 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.

С указанного определения следует, что договор купли-продажи может быть реальным или консенсуальным. Он является возмездным и двусторонним. Основной целью договора является передача права собственности на товар от продавца к покупателю.

Предметом договора купли-продажи, согласно ст. 656 ГК Украины, может быть товар, который есть у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен, получен) продавцом в будущем. И хотя ГК Украины не содержит определения понятия «товар», но практика свидетельствует о том, что под ним следует понимать имущество, т.е. вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности.

При этом нотариальному удостоверению, в соответствии со ст. 657 ГК Украины подлежат договоры купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Итак, постановлением НБУ от 06.06.2013 № 210 ограничено максимальную сумму наличных расчетов, осуществляемых между физическими лицами исключительно по договорам купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества, согласно ст. 657 ГК Украины подлежат нотариальному удостоверению. Ограничений по суммам наличных расчетов между физическими лицами по другим договорам, в том числе по предварительным договорам, ни постановлением НБУ от 06.06.2013 № 210, ни другими законодательными актами не установлено.

Также стоит отметить, что в отличие от, например, договоров мены или поставки товара, предварительный договор купли-продажи не может быть приравнен к договору купли-продажи ввиду наличия между ними принципиальных различий.

Согласно ч. 1 ст. 635 ГК Украины предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. То есть в то время, как основной договор всегда направлен на передачу товара, выполнения работ, оказания услуг или уплату денег, по предварительному договору, стороны обязуются лишь в будущем заключить такого рода сделку.

Предметом договора купли-продажи, как было отмечено выше, является товар, то есть имущество, которое может быть отчуждено, и, заключая такой договор, стороны стремятся передать право собственности на это имущество от одного лица к другому. Следовательно, обязательства сторон при заключении договора купли-продажи имеют имущественный характер.

В то же время, предметом предварительного договора купли-продажи является обязательство сторон по заключению в будущем договора купли-продажи. Такие обязательства по своей правовой природе являются неимущественными, так как не связанные с переходом права собственности на любое имущество.

Таким образом, по нашему мнению, требования постановления НБУ от 06.06.2013 № 210 не могут распространяться на предварительные договора купли-продажи.

Другое дело, что поскольку обязательства сторон по предварительному договору являются неимущественными, то такой договор априори не является возмездным. Но это не запрещает передачу средств от одного физического лица другому в качестве обеспечения выполнения ею обязательств по предварительному договору в соответствии с главой 49 ГК Украины. Ограничений же максимальной суммы обеспечения обязательств по договору законодательством не установлено.

Правда, возможность использования отдельных видов обеспечения обязательств по предварительному договору, является сомнительной. В частности, это касается такого способа обеспечения обязательств как задаток.

Дело в том, что согласно ст. 570 ГК Украины задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения. То есть задаток выполняет не только обеспечительную функцию, но и подтверждающую, и, главное, платежную функцию, поскольку выдается в счет причитающихся по договору платежей. Поэтому он может использоваться для обеспечения только тех обязательств, являются денежными, в число которых обязательства, возникающие из предварительного договора, не относятся.

Впрочем, указанной позиции придерживаются лишь отдельные судьи. Так, например, ВСУ при вынесении им решения от 08.09.2010 г.. По делу № 6-7081св10, согласился с решением апелляционного суда об отказе в удовлетворении иска о взыскании задатка со стороны предварительного договора, уклонялась от заключения основного договора, указав, что задатком может быть обеспечено только действительное обязательство.

В большинстве же других случаев суды, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 570 ГК Украины, рассматривают задаток, переданный по предварительному договору, в качестве авансового платежа и поэтому удовлетворяют иски о возврате уплаченной по такому договору суммы, но не в двойном размере (см. решения ВССУ от 10.04.2013 № 6-2156св13 и от 17.02. 2012 г. № 6-29762св12). Иногда же суды и вовсе рассматривают задаток в качестве надлежащего способа обеспечения обязательств по предварительному договору (см. постановление ВХСУ от 20.10.2010 г. № 15/7).

Итак, даже использование задатка в качестве способа обеспечения обязательств по предварительному договору купли-продажи может считаться правомерным. Хотя более правильным при заключении предварительных договоров купли-продажи, по нашему мнению, является использование «непоименованих» способов обеспечения обязательств, т.е. тех видов обеспечения исполнения обязательства, не упоминаются в ГК Украины, но в силу положений ч. 2 ст. 546 ГК Украины могут быть установлены договором. Например, определенной обеспечительной суммы, в случае заключения основного договора купли-продажи поступает в счет обязательств покупателя по этому договору, а в случае незаключения основного договора в установленный срок - подлежит возврату на других условиях, чем задаток (например, не в двойном, а в тройном размере).

Таким образом, предварительный договор купли-продажи, условиями которого предусмотрено, что обязательства одной из сторон заключить договор купли-продажи обеспечивается задатком или иным способом обеспечения обязательств (в том числе, непоименованим), независимо от размера такого обеспечения (в том числе, если сумма обеспечения составляет 150 000 гривен и более) полностью соответствует требованиям действующего законодательства. Поэтому никаких оснований для отказа от нотариального удостоверения такого договора не существует.

Отдельно считаем необходимым отметить, что условие договора купли-продажи (а, следовательно, и предварительного договора купли-продажи) по форме расчетов между сторонами (наличная или безналичная) не является существенным условием этого договора. Нотариус не может требовать включения такого условия в текст договора, поскольку в соответствии со ст. 628 ГК Украины все те условия, которые не определены законодательством Украины как существенные, определяются по соглашению сторон. Следовательно, в случае отсутствия в договоре условия о форме расчетов за ним, у нотариуса отсутствуют основания для отказа в нотариальном удостоверении такого договора. На основании ст. 5 Закона Украины «О нотариате» нотариус обязан отказать физическим лицам в удостоверении только тех заключенных между ними договоров купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества, заключенных между физическими лицами, условиями которых предусмотрена наличная форма расчетов на сумму более 150 тысяч гривень, поскольку такое положение будет противоречить законодательству Украины.