Розрахунки за участю нерезидентів при купівлі-продажу нерухомості

Запитання:

Резидент - юридична особа бажає продати нерухомість нерезиденту - юридичній особі. Далі нерезидент продасть цю нерухомість іншому нерезиденту, а той - фізичній особі в Україні. У якій формі і в якому порядку можуть здійснюватися розрахунки між учасниками таких угод, зокрема:

1. який порядок зарахування коштів в Україну і чи потрібно для цього відкривати інвестиційні рахунки?
2. який порядок розрахунків з продавцями нерухомості фізичними та юридичними особами?
3. чи потрібно використовувати депозитний рахунок нотаріуса при подальших продажах нерухомості нерезидентам?
4. які є ризики придбання нерухомості нерезидентом через представника без використання інвестиційного рахунку, шляхом здійснення розрахунків безпосередньо з представниками продавця?
5. чи законним є використання рахунку представника продавця-нерезидента при здійсненні розрахунків для уникнення процедури розрахунків через депозитний рахунок нотаріуса?

Відповідь:

Відповідно до п. 2.1. Положення про порядок іноземного інвестування в Україну, затвердженого постановою НБУ від 10 серпня 2005 року N 280, для здійснення іноземних інвестицій в Україну іноземний інвестор 1 має право:

1. відкрити інвестиційний рахунок та перераховувати на нього іноземну валюту із-за кордону;
2. перераховувати безпосередньо на поточний рахунок резидента іноземну валюту із-за кордону;
3. перераховувати з власного інвестиційного рахунку кошти в гривнях та іноземній валюті на поточний рахунок резидента або інвестиційний рахунок іншого іноземного інвестора;
4. здійснювати продаж іноземної валюти з інвестиційного рахунку та зараховувати на інвестиційний рахунок кошти в гривнях, отримані від продажу іноземної валюти, для подальшого здійснення іноземної інвестиції;
5. перераховувати кошти в іноземній валюті 1 групи Класифікатора та гривні з власного поточного рахунку фізичної особи - нерезидента в уповноваженому банку на її інвестиційний рахунок.

Отже, відкриття інвестиційний рахунок для зарахування коштів, отриманих резидентом від нерезидента за договором купівлі-продажу нерухомості не є обов’язковим. Нерезидент може здійснити оплату за таким договором, перерахувавши із-за кордону іноземну валюту безпосередньо на поточний рахунок резидента, відритий в цій іноземній валюті.

Можливість такого перерахування без відкриття інвестиційного рахунку також підтвердили в контакт-центрі ПАТ «КБ «Приват Банк».

Крім того, у відповідності до норм Інструкції про порядок відкриття, використання і закриття рахунків у національній та іноземних валютах, затвердженої постановою НБУ від 12.11.2003 № 492, фізична особа - нерезидент може самостійно або через свого представника, що діє на підставі довіреності, відкрити поточний рахунок в українському банку і, відповідно, з цього рахунку здійснювати перерахування коштів за придбану нерухомість (попередньо перерахувавши кошти на такий рахунок або внісши такі кошти готівкою 2).

Юридична особа – нерезидент, в свою чергу, може зареєструвати на території України іноземне представництво, яке зможе відкрити на в українському банку рахунок в національній або іноземній валюті і з нього здійснити розрахунки з продавцем.

Єдиний варіант розрахунків, який однозначно є неприйнятним для операцій з придбання нерухомості нерезидентом – це здійснення такого розрахунку в готівковій формі.

По-перше, тому що постановою НБУ від 06.06.2013 № 210 обмежено максимальну суму розрахунків готівкою фізичної особи з підприємством (підприємцем) протягом одного дня за товари (роботи, послуги) та фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню (до таких договорів належать договори купівлі-продажу нерухомості), сумою у розмірі 150 000 гривень 3.

По-друге, у зв’язку з тим, що згідно з приписами ст. 7 Декрету КМУ «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» розрахунки між резидентами і нерезидентами в межах торговельного обороту здійснюються лише через уповноважені банки.

По-третє, згідно з п. 2.2 Положення про порядок іноземного інвестування в Україну розрахунки за об'єкти інвестування здійснюються виключно через рахунки, відкриті в уповноважених банках.

Таким чином, розрахунки за договорами купівлі-продажу нерухомості, що укладаються між резидентом як продавцем та нерезидентом – покупцем можуть здійснюватись лише в безготівковій формі одним із вищезазначених способів.

Що стосується депозитного рахунку нотаріуса, то у відповідності до ст. 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов'язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі:

1. відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов'язання;
2. ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку;
3. відсутності представника недієздатного кредитора.

Крім того, відповідно до глави 21 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. № 296/5, сторони правочину, в тому числі і попереднього, можуть домовитись про депонування грошових сум у депозиті нотаріуса з метою виконання зобов'язань та наступного їх безготівкового перерахування нотаріусом особі, на ім'я якої вони були внесені безготівковим шляхом, у зв'язку з настанням певної події, що обумовлена договором.

У разі настання певної події, що обумовлена договором, нотаріус в день звернення або не пізніше наступного робочого дня передає безготівковим шляхом гроші особі, на ім'я якої вони були задепоновані, за її заявою, в якій мають бути зазначені реквізити для перерахування. У разі ненастання певної події, що обумовлена договором, нотаріус в день звернення або не пізніше наступного робочого дня повертає безготівковим шляхом гроші з депозиту особі, що їх внесла, за її заявою, в якій мають бути зазначені реквізити для перерахування.

Отже, виходячи з вищевказаних норм розміщення коштів на депозиті нотаріуса, за замовчуванням, є правом, а не обов’язком сторони. Жодних імперативних вимог щодо розміщення коштів на депозиті нотаріуса при здійсненні розрахунків за договорами купівлі-продажу, укладених за участю нерезидентів чинне законодавством не містить.

Як правило, розміщення грошових коштів на депозитному рахунку нотаріуса використовують або для належного виконання боржником (в даному випадку, покупцем нерухомості) свого зобов’язання з оплати товару при ухиленні кредитора (продавця) від прийняття такого виконання, або для забезпечення майбутніх розрахунків між сторонами договору. Наприклад, щоб після укладення основного договору купівлі-продажу нерухомості продавець не зміг ухилитись від оплати вартості такої нерухомості і для того, щоб такий розрахунок було здійснено безпосередньо в день укладення договору.

Це є особливо актуальним у відносинах з нерезидентами. Адже для того, щоб здійснити перерахування коштів в іноземній валюті зі свого закордонного рахунку на рахунок резидента-продавця нерезиденту потрібно, як мінімум, вказати реквізити договору, на виконання якого здійснюється перерахування коштів, а, як правило, ще й пред’явити до банку свої країни перекладений та легалізований екземпляр такого договору, копія якого залишається у банківській установі.

Застосування депозитного рахунку нотаріуса при здійсненні розрахунків також є вигідним у випадку, якщо покупець – фізична особа бажає здійснити розрахунок готівкою без відкриття поточного рахунку та внесення готівкових коштів на цей рахунок.

Отже, використання депозитного рахунку є вигідним та ефективним інструментом взаєморозрахунків між продавцем-резидентом та покупцем-нерезидентом. Але його використання не є обов’язковим. Замість цього продавець, якщо він довіряє покупцю, може отримати кошти безпосередньо на свій рахунок, відкритий продавцем за кордоном або в Україні. Щоправда, на відміну від розрахунків з використанням депозиту нотаріуса, для здійснення таких розрахунків може знадобитись декілька днів.

Відносно використання рахунку представника продавця-нерезидента при здійсненні розрахунків з представником продавця-резидента варто зазначити наступне.

Відповідно до ст. 1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя.

У відповідності до ст. 1003 ЦК України у договорі доручення або у виданій на підставі договору довіреності мають бути чітко визначені юридичні дії, які належить вчинити повіреному. Дії, які належить вчинити повіреному, мають бути правомірними, конкретними та здійсненними.

Укладення договору доручення (в усній чи письмовій формі) породжує відносини представництва. Згідно з ст. 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Представництво, яке грунтується на договорі, у відповідності до ст. 244 ЦК України може здійснюватися за довіреністю.

Отже, повірений, що діє на підставі довіреності, за наявності на те повноважень, передбачених в довіреності, може вчиняти від імені і за рахунок довірителя будь-які правомірні, конкретні та здійсненні юридичні дії, в тому числі:

1. відкривати рахунки в банку від імені довірителя (в тому числі, інвестиційні рахунки) у відповідності до п. 6.6. або п. 16 Інструкції про порядок відкриття, використання і закриття рахунків у національній та іноземних валютах;
2. вносити від імені довірителя готівкові кошти на рахунок, відкритий на ім’я довірителя;
3. розпоряджатись коштами, розміщеними на рахунку довірителя згідно з п. 7.2. Інструкції про порядок відкриття, використання і закриття рахунків у національній та іноземних валютах.

Не заборонено законодавством і здійснення оплати за придбану нерухомість з рахунку довірителя.

Але в такому разі в договорі доручення або в довіреності має бути прямо передбачена можливість проведення платежу за договором купівлі-продажу нерухомості, укладеному між довірителем-нерезидентом та продавцем-резидентом, з рахунку повіреного (бажано – із зазначенням реквізитів рахунку повіреного та суми платежу). В платіжному дорученні при цьому варто зазначати наступне призначення платежу: «оплата за __________________________ (П. І. П. довірителя) за договором купівлі-продажу нерухомості від _________ № _____ відповідно до договору доручення (або довіреності) від ____________».

Також в цьому випадку у договорі доручення (довіреності) слід передбачити обов’язок довірителя компенсувати витрати повіреного на здійснення оплати за об’єкт нерухомості (інакше не буде дотримано вимог ст. 1000 ЦК України щодо здійснення всіх дій повіреним за рахунок довірителя). Сама компенсація має здійснюватись довірителем в той же спосіб, в який він би оплачував придбання нерухомості. Тобто, в безготівковій формі, шляхом перерахування відповідної суми компенсації на поточний рахунок повіреного-резидента. Призначення платежу – «компенсація витрат повіреного на здійснення оплати за за договором купівлі-продажу нерухомості від _________ № _____».

Ризики придбання нерухомості нерезидентом через представника, без відкриття інвестиційного рахунку, пов’язані лише з правильністю оформлення документів представником та нерезидентом щодо оплати придбаної нерухомості та з довірою нерезидента та його представника один до одного.

Загалом же, як зазначає Міндоходів в листі від 05.08.2013 №14101/7/99-99-18-05-01-17, купівля нерухомості, її обслуговування та утримання в належному стані передбачає перебування на території України представництва чи представника нерезидента, наділеного правами діяти від імені та в інтересах щодо такої нерухомості, як то укладення на користь нерезидента договорів купівлі-продажу та/або отримання у власність, чи оренду землі, сплати коштів за поточне утримання нерухомості у належному стані (комунальні платежі, охорона, ремонт тощо), а також внесення до бюджету плати за землю або орендної плати щодо земельних ділянок, на яких розташовані такі об’єкти нерухомого майна.

При цьому, на думку податківців, у випадку придбання іноземною компанією (юридичною особою – нерезидентом) нерухомості в Україні, у то у нерезидента таким чином утворюється представництво чи відокремлений підрозділ (офіс), який потрібно взяти на облік відповідно до Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженого наказом Мінфіну від 09.12.2011 № 1588. У випадку передачі нерухомості в управління на облік має бути поставлено відповідний договір управління, а у випадку передачу нерухомості як вкладу до статутного капіталу – підприємство з іноземними інвестиціями, якому була передана відповідна нерухомість. Така позиція обґрунтовується тим, що придбання нерухомості без наміру її використання не має сенсу, оскільки її утримання потребує певних витрат, а здавання, наприклад, такої нерухомості в оренду є господарською діяльністю, яка передбачає отримання прибутку.

Отже, при придбанні нерухомості юридичними особами-нерезидентами, в тому числі при зміні юридичних осіб-нерезидентів, що є власниками нерухомості, вони зобов’язані стати на облік у податкових органах через свої представництва чи відокремлені підрозділи. Правда, на практиці цей обов’язок нерезиденти часто не виконують, оскільки ефективних санкцій за порушення такої вимоги законодавством не встановлено.

Окремо варто зазначити про особливості здійснення фізичною особою-резидентом (покупцем або представником покупця чи продавця) платежів на користь особи-нерезидента.

Відповідно до ч. 4 ст. 5 Декрету КМУ «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» без отримання індивідуальної ліцензії НБУ переказування фізичними особами – резидентами іноземної валюти за межі України можливе лише на суму, що визначається Національним банком України.

Відповідно до постанови НБУ від 03.03.2015 року № 160 така максимальна сума становить еквівалент 150 000 гривень на місяць. При цьому здійснення подібних розрахунків можливе лише з поточного рахунку в іноземній валюті фізичної особи-резидента і лише на підставі відповідних підтвердних документів.

Без підтвердних документів поточного рахунку в іноземній валюті або без його відкриття можливо здійснювати розрахунки на суму, що не перевищує еквівалент 15 000 гривень.