Нотаріальне посвідчення попередніх договорів купівлі-продажу, укладених між фізичними особами
(письмова консультація для приватного нотаріуса)

Запитання:

Чи поширюються вимоги постанови НБУ від 06.06.2013 № 210 на попередні договори купівлі-продажу? Чи можливе нотаріальне посвідчення попередніх договорів купівлі-продажу, укладених між фізичними особами, що передбачають передачу покупцем частини належної з нього суми (понад 150 000 гривень) готівкою в рахунок платежів за договором купівлі-продажу, що буде укладено в майбутньому?

Відповідь:

Постановою НБУ від 06.06.2013 № 210 «Про встановлення граничної суми розрахунків готівкою» встановлена гранична сума розрахунків готівкою фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі 150 000 (ста п'ятдесяти тисяч) гривень.

Відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

З вказаного визначення випливає, що договір купівлі-продажу може бути реальним або консенсуальним. Він є відплатним та двостороннім. Основною метою договору є передача права власності на товар від продавця до покупця.

Предметом договору купівлі-продажу, згідно з ст. 656 ЦК України може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. І хоча ЦК України не містить визначення поняття «товар», але практика свідчить про те, що під ним варто розуміти майно, тобто річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

При цьому нотаріальному посвідченню, відповідно до ст. 657 ЦК України підлягають договори купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Отже, постановою НБУ від 06.06.2013 № 210 обмежено максимальну суму готівкових розрахунків, які здійснюються між фізичними особами виключно за договорами купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, які згідно з ст. 657 ЦК України підлягають нотаріальному посвідченню. Обмежень щодо сум готівкових розрахунків між фізичними особами за іншими договорами, в тому числі за попередніми договорами, ні постановою НБУ від 06.06.2013 № 210, ні іншими законодавчими актами не встановлено.

Також варто відзначити, що на відміну від, наприклад, договорів міни чи поставки товару, попередній договір купівлі-продажу не може бути прирівняний до договору купівлі-продажу з огляду на наявність між ними принципових відмінностей.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Тобто в той час, як основний договір завжди спрямований на передачу товару, виконання робіт, надання послуг або сплату грошей, за попереднім договором, сторони зобов'язуються лише в майбутньому укласти такого роду угоду.

Предметом договору купівлі-продажу, як було зазначено вище, є товар, тобто майно, яке може бути відчужене, і укладаючи такий договір сторони прагнуть передати право власності на це майно від однієї особи до іншої. Відтак, зобов’язання сторін при укладенні договору купівлі-продажу мають майновий характер.

Водночас, предметом попереднього договору купівлі-продажу є зобов’язання сторін з укладення в майбутньому договору купівлі-продажу. Такі зобов’язання за своєю правовою природою є немайновими, оскільки не пов’язані з переходом права власності на будь-яке майно.

Таким чином, на нашу думку, вимоги постанови НБУ від 06.06.2013 № 210 не можуть поширюватись на попередні договори купівлі-продажу.

Інша справа, що оскільки зобов’язання сторін за попереднім договором є немайновими, то такий договір апріорі не є оплатним. Але це не забороняє передачу коштів від однієї фізичної особи іншій в якості забезпечення виконання нею зобов’язань за попереднім договором відповідно до глави 49 ЦК України. Обмежень же щодо максимальної суми забезпечення зобов’язань за договором законодавством не встановлено.

Щоправда, можливість використання окремих видів забезпечення зобов’язань за попереднім договором, є сумнівною. Зокрема, це стосується такого способу забезпечення зобов’язань як завдаток.

Справа в тому, що відповідно до ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Тобто завдаток виконує не лише забезпечувальну функцію, але й підтверджуючу, і, головне, платіжну функцію, оскільки видається в рахунок належних по договору платежів. Тому він може використовуватись для забезпечення лише тих зобов’язань, що є грошовими, до числа яких зобов’язання, що виникають з попереднього договору, не належать.

Втім, зазначеної позиції дотримуються лише окремі судді. Так, наприклад, ВСУ при винесенні ним ухвали від 08.09.2010 р. по справі № 6-7081св10, погодився з рішенням апеляційного суду про відмову з задоволенні позову про стягнення завдатку зі сторони попереднього договору, що ухилялась від укладення основного договору, вказавши, що завдатком може бути забезпечено лише дійсне зобов’язання.

В більшості ж інших випадків суди, керуючись положеннями ч. 2 ст. 570 ЦК України, розглядають завдаток, переданий за попереднім договором, в якості авансового платежу і тому задовольняють позови про повернення сплаченої за таким договором суми, але не в подвійному розмірі (див. ухвали ВССУ от 10.04.2013 № 6-2156св13 та від 17.02.2012 г. № 6-29762св12). Іноді ж суди й зовсім розглядають завдаток в якості належного способу забезпечення зобов’язань за попереднім договором (див. постанову ВГСУ від 20.10.2010 р. № 15/7).

Отже, навіть використання завдатку в якості способу забезпечення зобов’язань за попереднім договором купівлі-продажу може вважатись правомірним. Хоча більш правильним при укладенні попередніх договорів купівлі-продажу, на нашу думку, є використання «непоіменованих» способів забезпечення зобов’язань, тобто тих видів забезпечення виконання зобов'язання, що не згадуються в ЦК України, але в силу положень ч. 2 ст. 546 ЦК України можуть бути встановлені договором. Наприклад, певної забезпечувальної суми, яка у випадку укладення основного договору купівлі-продажу поступає в рахунок зобов’язань покупця за цим договором, а у випадку неукладення основного договору у встановлений строк – підлягає поверненню на інших умовах, ніж завдаток (наприклад, не в подвійному, а в потрійному розмірі).

Таким чином, попередній договір купівлі-продажу, умовами якого передбачено, що зобов’язання однієї із сторін укласти договір купівлі-продажу забезпечується завдатком або іншим способом забезпечення зобов’язань (в тому числі, непоіменованим), незалежно від розміру такого забезпечення (в тому числі, якщо сума забезпечення складає 150 000 гривень і більше) повністю відповідає вимогам чинного законодавства. Тому жодних підстав для відмови від нотаріального посвідчення такого договору не існує.

Окремо вважаємо за необхідне зазначити, що умова договору купівлі-продажу (а отже, і попереднього договору купівлі-продажу) щодо форми розрахунків між сторонами (готівкова чи безготівкова) не є суттєвою умовою цього договору. Нотаріус не може вимагати включення такої умови до тексту договору, оскільки відповідно до ст. 628 ЦК України всі ті умови, що не визначені законодавством України як суттєві, визначаються за згодою сторін. Відтак, у випадку відсутності в договорі умови щодо форми розрахунків за ним, у нотаріуса відсутні підстави для відмови в нотаріальному посвідченні такого договору. На підставі ст. 5 Закону України «Про нотаріат» нотаріус зобов’язаний відмовити фізичним особам в посвідченні лише тих укладених між ними договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, укладених між фізичними особами, умовами яких передбачена готівкова форма розрахунків на суму понад 150 000 гривень, оскільки таке положення буде суперечити законодавству України.